[ НАСТОЯЩАЯ ИСТОРИЯ РОССИИ ]

Стройки замораживаются, аренда дешевеет, продажи падают. Что происходит с жильем в Киеве

Опубликовано: 07.05.2020
Покупатели ждут обвала цен на квартиры в Киеве и не торопятся приобретать жилье



Что происходит с недвижимостью


Карантин и кризис все сильнее бьют по рынку недвижимости. 

Если еще в марте продавцы говорили о росте спроса на квартиры, то сейчас все буквально остановилось. Половина новостроек замерла, причем, далеко не факт, что после снятия ограничений работы на них восстановятся. Сроки сдачи домов в этом году сдвинутся – от трех месяцев до года и больше. А судьба четверти новостроек вообще под вопросом.

На вторичке особых продаж пока тоже нет - люди ждут обвала цен, поэтому не спешат тратиться.

Непонятно, что будет с арендой, которая начала резко дешеветь еще с конца марта. Больше половины посуточных квартир уже выведено на рынок долгосрочной аренды, что снизило цены в среднем по рынку на треть. Но на волне массовой распродажи появилось много мошенников. Поэтому совсем бросовые варианты, - скажем, квартиру на Бессарабке за 4,5 тысячи гривен в месяц, - лучше перепроверять. Есть риск остаться и без жилья, и без денег. 

У владельцев квартир другая проблема - участились случаи погромов и краж. Постояльцы выносят все, что плохо лежит.

Пока в Киеве ждут обвала цен на продажу и аренду жилья, пригород массово распродается, а аренда дорожает. Так, дома, которые еще недавно сдавали по 2 тысячи долларов в месяц, сейчас предлагают по 3 тысячи.

Что происходит на рынке недвижимости?


Новостройки остановились

В самом начале карантина застройщики заявляли о заметной активизации спроса. В отделах продаж даже выстраивались очереди. 

Активизация пояснялась просто - как раз в марте произошел скачок курса доллара. Цены на новостройки зафиксированы в гривнах, причем они не менялись, даже когда национальная валюта заметно укрепилась. В итоге в прошлом году цены на квадратные метры в долларах выросли как минимум на 15%.

А так как большинство украинцев хранит сбережения в валюте, люди предпочли отложить новоселье. В марте на рынок выплеснулся как раз этот отложенный спрос.

Но ажиотаж продлился недолго. В апреле практически все офисы продаж были закрыты, а  половина строек остановились на карантин. Некоторые застройщики попытались организовать виртуальные показы, а риелторы рассказывают, что по звонку офисы продаж открываются без проблем. Но особого результата это не дало. Продажи остановились.

"В карантин продажи в экономклассе упали до 70%, а в объектах новых востребованных форматов (скажем, закрытые мини-городки. - Ред) - до 15%. Это сказалось и на общей статистике: за 4 месяца этого года продажи в новостройках снизились на 35%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - рассказала эксперт по недвижимости Анжелика Саакян.

Покупатели также начали массово отказываться от новостроек на начальной стадии строительства - все боятся новых долгостроев, по примеру "Укрбуда".

Интересно, что на волне активизации спроса некоторые застройщики успели повысить цены.

Наценка составила до 3 тысяч гривен за квадратный метр. Но после того, как покупатели пропали, ценники снова поползли вниз. Многие компании запустили различные скидочные акции. 

"На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах составляет 25 тысяч гривен. При этом долларовые цены уже снизились более чем на 7%. Скорее всего, до июля большая часть застройщиков постарается сдерживать цены", – говорит Саакян.

Но, по ее словам, подорожание в гривне неизбежно, если курс доллара превысит отметку в 29-30 гривен.

Застройщики обещают сдерживать цены еще 1-2 месяца. Как изменятся стоимость жилья?


Новые долгострои и повод для распродаж

Впрочем, многим застройщикам сейчас не до заработков. На первый план выходит вопрос выживания.

Не все стройки, которые остановились в карантин, смогут запуститься, - предупреждают эксперты.

"Не исключено, что до конца этого года с рынка уйдет до трети компаний. На данный момент они строят порядка 25% объектов", - отмечает Саакян.

То есть судьба каждой четвертой новостройки сейчас под вопросом. Это значит, что в Киеве могут появиться десятки новых недостроев, а тысячи людей останутся без квартир.

Новое жилье под угрозой. Строители предупреждают о возможной остановке стройплощадок и новых долгостроях

Эксперт по недвижимости Александр Изаров говорит, что в этом году сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов могут увеличиться в среднем на три-шесть месяцев. 

"По более 20% объектов сроки ввода в эксплуатацию сместятся на три-четыре месяца, по 25% - на шесть месяцев, по 20-25% - от 9 до 12 месяцев, а по 15% строительство затянется на год и более", - прогнозирует он.

По словам эксперта, перенос сроков связан, прежде всего, с длительным карантином, во время которого полностью или частично остановилось строительство в половине жилых комплексов. Еще одна причина - финансовые трудности у целого ряда застройщиков в связи со снижением уровня продаж.

"Будет чистка рынка, в итоге ряды застройщиков заметно поредеют. При этом в бизнесе останутся в основном те, у кого есть доступ к админресурсу. То есть, компании, которые и сейчас контролируют львиную долю строительного рынка, еще больше усилят свои позиции", - считает эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.

Рыночные передел и угроза банкротства заставят попавших в сложную ситуацию застройщиков массово распродавать дома. Поэтому не исключено, что цены могут упасть.

Тем более, что появляются объективные причины для скидок.

"Во-первых, уже маловероятен рост зарплат и стоимости строительно-монтажных работ. Сейчас пока рано давать прогнозы, но, скорее всего, все останется на уровне прошлого года. А при условии повышенного предложения рабочей силы, зарплаты в строительстве могут и вовсе снизиться на 15-20%. Во-вторых, под вопросом подорожание стройматериалов, так как спрос на них падает. Снижение цен на энергоресурсы также может сказаться на стоимости отдельных видов материалов. Таким образом, себестоимость строительства может даже несколько сократиться. В итоге у застройщиков появиться возможность предлагать скидки", - считает Изаров.

Заробитчане обрушат строительный рынок? Ремонты значительно падают в цене


На вторичке ждут обвала цен

На вторичке покупателей тоже поубавилось. Хотя еще в начале карантина люди активно шли на просмотры и заключали сделки, в апреле ситуация изменилась - люди взяли пазу.

Затишье объясняется просто - все ждут обвала цен на волне надвигающегося кризиса.

Поэтому не спешат покупать.

"Риэлторов бомбят заявками "Куплю единичку за 25-26 тысяч долларов", "Куплю двушку за 30 тысяч долларов". Это на 15-20% ниже сегодняшних цен. То есть, активничает несколько групп покупателей: те, у которых не хватает денег, но хочется купить жилье, и те, кто хочет скупить все, что плохо лежит. И те, и другие рассчитывают, что владельцам квартир уже плохо, и они готовы продавать с дисконтом. Но те пока не готовы", - говорит руководитель агентства недвижимости Ирина Луханина.

Об обвале цен на вторичке заговорили как только курс доллара пошел вверх. Некоторые эксперты считают, что цены на вторичку могут обвалиться на 25-30%. 

"Сталінки" коштують більше за новобудови: чому швидко зростає ціна на вторинне житло (ІНФОГРАФІКА)

Но пока таких скидок нет, говорит Луханина.

"Сбрасывают под конкретного покупателя до 8-10% от реальной цены и до 15% от изначально завышенной. Чтобы была тотальная распродажа, среди владельцев жилья должна начаться паника, пока ее нет", - отмечает эксперт.

Впрочем, ожидать быстрого падения цен в любом случае не стоит. Если обвал и произойдет, то, минимум, через полгода.

Михаил Артюхов говорит, что вторичку может раскачать первичка.

"Вторичный рынок предложений может стать донором покупателей для первички из-за усиленной рекламной активности застройщиков", - говорит Артюхов. Многие застройщики, чтобы привлечь покупателей, предлагают своего рода жилищный трейд-ин: принимают  старую квартиру в счет оплаты новой. А чтобы продать старые квартиры, активно работают с риэлторами или даже создают свои агентства недвижимости. Скорее всего, эта тенденция будет активно развиваться.

Второй источник предложений жилья на рынок срочно продающихся квартир - профессиональные рантье, которые живут с аренды недвижимости купленной в кредит. Доход от аренды упал а обслуживать займы необходимо, - рассказал Артюхов.

Вартість житла: ціни на "вторинці" підскочили на 20% за останні 4 місяці. В чому причина

Все это увеличит долю срочных продаж, и, даже если в целом по рынку цены в ближайшее время не рухнут, то выхватить бросовый объект с большой скидкой будет вполне реально.


Скидки по аренде и квартирные "разводы" 

Стремительно меняется ситуация по аренде квартир.

На волне карантина многие арендаторы выторговали у хозяев  скидки до 50-70%. А те, кто не смог договориться по цене, начали искать более дешевые варианты. И такие появились за счет массового выброса на рынок долгосрочной аренды посуточных квартир.

Скажем, в районе метро "Дворец Спорта" квартиру с хорошим ремонтом, переведенную из посуточной аренды в долгосрочную, можно снять за 12 тысяч гривен в месяц.

Есть и более дешевые предложения - по 9-12 тысяч в месяц за хорошие квартиры в центре.

Аренда жилья: в Киеве будут сдавать "за коммуналку" а пригород резко возрос в цене

По мере того, как карантин становится все длиннее, появились новые тенденции.

"Прощать" аренду на время всего карантина готово все меньше владельцев квартир. Но можно договориться о скидке в 25-50%. Причем, чаще всего двигаться в ценах готовы владельцы жилья бизнес-класса. Хозяева сдающихся квартир эконом-класса не хотят уступать", - говорит Луханина. 

Но, по ее словам, многие постояльцы пока не съезжают, так как изначально оплатили первый и последний месяц аренды, то есть, у них есть два проплаченных месяца.

"Массово начнут съезжать уже после 15 мая", - говорит эксперт.

При этом на рынок долгосрочной аренды продолжает давить посуточный сегмент.

"На рынке посуточной аренды останется не более 30-40% квартир, остальные уйдут в долгосрочную аренду. В целом по Украине количество сдающихся на длительной время квартир за счет этого может вырасти на 15 тысяч, а в Киеве - на 4-5 тысяч. Что, понятно, скажется на арендных ставках. Они упадут, минимум, на 20-30%", - рассказал эксперт пл недвижимости Дмитрий Малахов.

С начала карантина цены на посуточную аренду в Киеве упали на 50-70%. В итоге, по словам Малахова, появился спрос на квартиры по 300-600 гривен в сутки. Их арендуют иногородние украинцы, которые приезжают в столицу по делам, а также те, кому стали не по карману их съемные квартиры. 

"Есть клиенты, которые съехали с прежнего жилья, но у них денег - на 2-3 недели. Заплатить брокеру плюс сразу за несколько месяцев аренды они не могут. Поэтому берут квартиры на посуточном рынке. Можно найти по 300 гривен в сутки, а если снимать хотя бы на месяц, то и дешевле", - говорит Малахов.

Также появилось немало мошенников, промышляющих на аренде.

"Появилась масса объявлений о сдаче квартир по бросовым ценам. Скажем, однокомнатная на Бессарабка за 4,5 тысяч гривен в месяц. Схема проста - просят перечислить на карту предоплату, якобы, после этого дадут адрес хозяина. В итоге - ни денег, ни адреса. Казалось бы, афера очевидна, но многие люди клюют на такие заманчивые предложения", - говорит Луханина.

У владельцев квартир тоже проблемы.

"Участились случаи разгромов жилья и мародерства. дело в том, что раньше на посуточной аренде была жесткая верификация клиентов. Но из-за обвала спроса многие снизили планку. Сейчас снять квартиру можно мало того, что дешево, так еще и вообще без документов. Что уже привлекло определенный контингент", - говорит Малахов.


Загородный бум

Пока столичный рынок жилья накрывает кризис, за пригородной недвижимостью в прямом смысле слова выстраивается очередь.

На подъеме сейчас и продажа и аренда домов и таунхаусов.

"Произошла переоценка ценностей. Люди в квартирах начинают понимать преимущества загородной жизни. Одно дело сидеть на карантине в четырех стенах, а другое - жарить шашлыки в собственном дворе. В ближайшие год киевляне будут более активно съезжать в пригород", - считает Михаил Артюхов.

По словам Ирины Луханиной, сейчас идет настоящая охота за недорогими домами и дачами до 30 тысяч долларов в пределах 50 километров от Киева.

"Такой вариант дачи собрал 2 тысячи просмотров за два дня. Это просто нереальная цифра для докарантинных времен", - говорит она.

Подобных объектов становится все меньше, но выбор все же есть.

Скажем, в Лосятине (Васильковский район) за 23 тысячи долларов продается дом в два этажа площадью 100 квадратных метров. Правда, на участке в 10 соток нужно наводить порядок (стоит полуразрушенный сарай, недостроенный навес и прочее).

За 30 тысяч можно приобрести дачу в поселке Лесное в 28 километрах от Киева по Житомирской трассе. Дом старой постройки, отопление печное, вода - из колодца.

За 26 тысяч выставлена половина дома в селе Неграши (22 км от Киева) с мангалом и баней.

Более комфортные для жизни варианты предлагаются дороже - от 50-60 тысяч долларов. За такие деньги можно купить старый дом или новый туахаус под Киевом.

По словам Ирины Луханиной, есть покупатели и на более дорогие дома - до 200 тысяч долларов. Несмотря на активизацию спроса, цены на загородную недвижимость не растут.

"Дело в том, что на этом рынке за последние годы сформировалось излишнее предложение и завышенные цены. Поэтому пока все стабильно", - поясняет Луханина.

Другая ситуация с арендой.

Большинство домов стоимостью до тысячи долларов в месяц разобрали в первые две недели карантина, - отмечает Ирина Луханина. В апреле с рынка размели дома по 2 тысячи долларов. А те, что остались, владельцы в итоге сдали уже по 3 тысячи. 

Впрочем, подальше от Киева варианты для летнего отдыха еще есть. К примеру, за 1,5 тысячи долларов можно снять дом с дизайнерским ремонтом на 5 комнат в Бышеве по Житомирской трассе (40 км от столицы). В доме все удобства, есть сад. За такие же деньги предлагается дом в Вишенках по Бориспольской трассе.

При этом есть варианты и по 20 тысяч долларов в месяц. Скажем, по такой цене сдается особняк на Осокорках площадью 1200 квадратов с банкетным залом, сауной, баней, бильярдной, бассейном и прочими наворотами.


ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"
 

Источник: strana   Источник
Внимание! Материалы данного сайта не имеют никакого отношения к Г.М. Герасимову и его исторической концепции.
ПОИСК

на сайте
на Народе
на Яндексе
ФОТО